前回からの続きです。
マンション管理(1) 大規模修繕・民泊・共用部禁煙|カモノハシ通信3
マンションの理事会は月に1回開催されていて、けっこう時間も取られるため苦痛と言えば苦痛なのですが、参加しなければ分からないアレやコレやがたくさんあります。一番大きいのは管理費・修繕積立金です。自分の懐にとっても大事なことなので、自分の意思が反映できる役員でいることはある意味ではラッキーなのかもしれません。
新築時の修繕積立金に騙されてはなりません(^^;)。うちは最初数千円でしたが、5年目からは1万円値上げされて今に至ります。管理費とは別ですよ。そういうマンションは多いと聞きます。新築当初は低ラニングコストをアピールして販売を促進するためです。
そして今期。さらに1万円ほどの値上げを画策しています。この先20年、30年を見据えるとそのくらいの値上げが必要になるのが現実なのです。（前回書いた通り大規模修繕工事では2,000万円ものお金を浮かしたにも関わらず…）
最初から最後までずっと数千円でなんて行けるワケがないのです。これはどこのマンションでも同じでしょう。
その証拠に、国（国土交通省）が出している資料にマンションの修繕積立金に関するガイドラインというものがあります。これは住民目線で、修繕積立金の金額が妥当であるかどうかを判断するのにも使える汎用的な資料です。
[PDF]マンションの修繕積立金に関するガイドライン - 国土交通省
これによると、うちくらいの中規模マンション（階数15未満、建築延べ床面積5,000㎡未満、専有面積平均70㎡）の場合、1戸あたりの月額修繕積立金目安は以下の通りとなります。
・機械式駐車場がない場合…約15,000円
・機械式駐車場がある場合…約26,000円←うちはこちら
ドドーン！かなり高～い。管理費とは別ですからね。修繕積立だけで、標準的にはこれくらい必要だということなのです。当初数千円だからと言って、そのままいけるわけがないのです。
大規模修繕工事3回分や都度のメンテナンス、補修工事、それらをすべて勘案すると、30年間でおよそ5億円は積み立てていく必要があるとのことです。
さて上の数値を見ていただいてもわかる通り、機械式駐車場があるのとないのとでは金額が全然違います。今だからわかりますが、これにはちゃんと理由があるのです。
そもそもうちのマンションは販売当時から今にいたるまで
・駐車場使用料0円
・駐車場所有権は住民にあるので、賃貸に出すことも可能
ということを売り文句にしています。
僕もずっと「駐車場代0円だなんて、なんてお得なんだ！」と思ってきたわけなのですが、そのツケは確実にやってきます。誰が考えてもわかることです。
じゃあ誰がメンテナンス代を出すんだよ？(^^;;;)
時々故障することもありますし、経年劣化もあります。
今までうちのマンションでは、メンテナンス費用や都度の修理代はすべて管理費から出してきました。修繕積立金は使わずに。ラッキーなことに、これまでは、さほど大きな金額がかかることは無かったためそれで充分やってこれたのです。
しかし、機械式駐車場の部品交換推奨年数はおよそ10年。そこを超えると大々的な修理や部品交換が必要となってきてしまうという現実！実際うちのマンションも、ここ数年は部品故障による機械停止の頻度が上がってきており、業者さんの方で一時的に一部の部品を中古品と取り換えてもらったりして何とかしのいできました。が、それももう限界です。
そんなわけで今後のメンテナンス計画について見積もりを出してもらったのですが、そこには驚愕の数字が！
なんと今後15年で約1億円もの費用がかかる！のです…
これには15年後の装置全入れ替え（要は建て替え）も含まれていて、その費用が約6,300万円。それとは別に現状老朽化している部品を直近で軒並み交換するのに約3,700万円。これは来年から6年間かけて順次実施していく予定です。
この1億円を今後新たに修繕積立金にプラスしていかなければならなくなりました。
昨年の大規模修繕で2,000万円浮いたといっても言わば焼け石に水。毎月の修繕積立金を値上げするしかありません。毎月1万円増えるのは正直家計にもダメージがありますが…。
今年の理事会では、どのくらい値上げするか、いかに値上げするか、いかに住民の理解を得るか、が最大のテーマとなっております。（僕は役員2年目に突入しております）
住民の中には車を所有されていない人もいますし、機械式じゃない平面駐車場を使ってる人もいます。もちろん機械式駐車場はマンションの共有財産ですので、使ってないからと言ってお金を出さないで済む道理はありません。とは言え、感情的には利用者とそうでない人とでは違いが出てこないとも限りません。例えば「駐車場利用料を利用者から徴収してそれを修繕積立にあてればいい」とか言う人が出てきても不思議ではないかもしれません。論理的には間違っているとは思いますが。
慎重に丁寧に議論を進めていければと思います。
そんなこんなでマンション住まいも意外とラクじゃありません。今後マンション買われる方いたら、上記のようなことも頭に置いておいた方がいいですよ。修繕積立金なんかは当初から30年後を見据えた金額設定にしておくことで将来のトラブルが減じることができるかもしれません。
実際とある近所のマンションでは「50年間、修繕積立金は一定！」と宣言しているとこもあります。これは賢いと思います。
50年安心計画 ｜ パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー 【公式サイト】
何かの参考になれば幸いです。ではまた！
マンション管理(1) 大規模修繕・民泊・共用部禁煙|カモノハシ通信3
マンションの理事会は月に1回開催されていて、けっこう時間も取られるため苦痛と言えば苦痛なのですが、参加しなければ分からないアレやコレやがたくさんあります。一番大きいのは管理費・修繕積立金です。自分の懐にとっても大事なことなので、自分の意思が反映できる役員でいることはある意味ではラッキーなのかもしれません。
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| 機械式駐車場が今後とにかくお金かかる！ |
修繕積立金はどうしたってけっこうかかるのです
新築時の修繕積立金に騙されてはなりません(^^;)。うちは最初数千円でしたが、5年目からは1万円値上げされて今に至ります。管理費とは別ですよ。そういうマンションは多いと聞きます。新築当初は低ラニングコストをアピールして販売を促進するためです。
そして今期。さらに1万円ほどの値上げを画策しています。この先20年、30年を見据えるとそのくらいの値上げが必要になるのが現実なのです。（前回書いた通り大規模修繕工事では2,000万円ものお金を浮かしたにも関わらず…）
最初から最後までずっと数千円でなんて行けるワケがないのです。これはどこのマンションでも同じでしょう。
その証拠に、国（国土交通省）が出している資料にマンションの修繕積立金に関するガイドラインというものがあります。これは住民目線で、修繕積立金の金額が妥当であるかどうかを判断するのにも使える汎用的な資料です。
[PDF]マンションの修繕積立金に関するガイドライン - 国土交通省
これによると、うちくらいの中規模マンション（階数15未満、建築延べ床面積5,000㎡未満、専有面積平均70㎡）の場合、1戸あたりの月額修繕積立金目安は以下の通りとなります。
・機械式駐車場がない場合…約15,000円
・機械式駐車場がある場合…約26,000円←うちはこちら
ドドーン！かなり高～い。管理費とは別ですからね。修繕積立だけで、標準的にはこれくらい必要だということなのです。当初数千円だからと言って、そのままいけるわけがないのです。
大規模修繕工事3回分や都度のメンテナンス、補修工事、それらをすべて勘案すると、30年間でおよそ5億円は積み立てていく必要があるとのことです。
機械式駐車場がとにかく金喰い虫に
さて上の数値を見ていただいてもわかる通り、機械式駐車場があるのとないのとでは金額が全然違います。今だからわかりますが、これにはちゃんと理由があるのです。
そもそもうちのマンションは販売当時から今にいたるまで
・駐車場使用料0円
・駐車場所有権は住民にあるので、賃貸に出すことも可能
ということを売り文句にしています。
僕もずっと「駐車場代0円だなんて、なんてお得なんだ！」と思ってきたわけなのですが、そのツケは確実にやってきます。誰が考えてもわかることです。
じゃあ誰がメンテナンス代を出すんだよ？(^^;;;)
時々故障することもありますし、経年劣化もあります。
今までうちのマンションでは、メンテナンス費用や都度の修理代はすべて管理費から出してきました。修繕積立金は使わずに。ラッキーなことに、これまでは、さほど大きな金額がかかることは無かったためそれで充分やってこれたのです。
しかし、機械式駐車場の部品交換推奨年数はおよそ10年。そこを超えると大々的な修理や部品交換が必要となってきてしまうという現実！実際うちのマンションも、ここ数年は部品故障による機械停止の頻度が上がってきており、業者さんの方で一時的に一部の部品を中古品と取り換えてもらったりして何とかしのいできました。が、それももう限界です。
そんなわけで今後のメンテナンス計画について見積もりを出してもらったのですが、そこには驚愕の数字が！
なんと今後15年で約1億円もの費用がかかる！のです…
これには15年後の装置全入れ替え（要は建て替え）も含まれていて、その費用が約6,300万円。それとは別に現状老朽化している部品を直近で軒並み交換するのに約3,700万円。これは来年から6年間かけて順次実施していく予定です。
この1億円を今後新たに修繕積立金にプラスしていかなければならなくなりました。
昨年の大規模修繕で2,000万円浮いたといっても言わば焼け石に水。毎月の修繕積立金を値上げするしかありません。毎月1万円増えるのは正直家計にもダメージがありますが…。
今年の理事会では、どのくらい値上げするか、いかに値上げするか、いかに住民の理解を得るか、が最大のテーマとなっております。（僕は役員2年目に突入しております）
住民の中には車を所有されていない人もいますし、機械式じゃない平面駐車場を使ってる人もいます。もちろん機械式駐車場はマンションの共有財産ですので、使ってないからと言ってお金を出さないで済む道理はありません。とは言え、感情的には利用者とそうでない人とでは違いが出てこないとも限りません。例えば「駐車場利用料を利用者から徴収してそれを修繕積立にあてればいい」とか言う人が出てきても不思議ではないかもしれません。論理的には間違っているとは思いますが。
慎重に丁寧に議論を進めていければと思います。
そんなこんなでマンション住まいも意外とラクじゃありません。今後マンション買われる方いたら、上記のようなことも頭に置いておいた方がいいですよ。修繕積立金なんかは当初から30年後を見据えた金額設定にしておくことで将来のトラブルが減じることができるかもしれません。
実際とある近所のマンションでは「50年間、修繕積立金は一定！」と宣言しているとこもあります。これは賢いと思います。
50年安心計画 ｜ パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー 【公式サイト】
何かの参考になれば幸いです。ではまた！
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